¿En qué consiste una Declaración de obra nueva antigua?
La declaración de obra nueva por antigüedad, también conocida como declaración de obra nueva antigua, se refiere a la formalización de una construcción o edificación antigua que no ha sido registrada correctamente o que nunca ha sido declarada.
Habitualmente, se suele plantear por dos situaciones posibles:
- Edificaciones construidas mucho antes de la normativa actual o aquellas en las que se ha perdido la documentación relacionada con la licencia de obras.
- Edificaciones realizadas sin licencia, pero que ya han prescrito las sanciones urbanísticas, es decir, aquellas que se consideran «fuera de ordenación». Para que estas construcciones sean reconocidas de esta manera, deben contar con una escritura y estar registradas.
¿Qué documentación se requiere?
En cualquier caso, para que estas edificaciones se inscriban en el Registro de la Propiedad, se requieren, de manera muy generalizada, los siguientes documentos:
- Certificación emitida por el Ayuntamiento o un técnico competente.
- Acta notarial detallada de la finca o una certificación catastral, tanto descriptiva como gráfica.
¿Cuál es el proceso a seguir?
La declaración de obra nueva antigua debe realizarse mediante escritura pública notarial.
Se trata de un trámite administrativo, llevado a cabo por el notario para posteriormente solicitar su inscripción en el registro. El notario precisará de una serie de documentación técnica relativa al inmueble.
Esta documentación se puede resumir en:
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Certificado técnico, suscrito por un arquitecto o aparejador, en el cual se certifique la siguiente información referente al inmueble:
Características del inmueble: ubicación, lindes, tipología, uso principal, superficie de ocupación, superficie construida, número de plantas y programa funcional. Año de construcción. Plano topográfico con las coordenadas georreferenciadas tanto del solar como del edificio.
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Certificado emitido por el Ayuntamiento al que pertenece el inmueble, en el cual se certifique lo siguiente:
Características del inmueble: ubicación, superficie construida y número de plantas. Año de construcción.
Que no existe anotación preventiva de incoación de expediente urbanístico.
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Certificado catastral emitido por el Catastro en el cual se certifique:
Características del inmueble: superficie construida, superficie de ocupación, número de plantas. Año de construcción. Plano de ubicación en la parcela.
Con toda esta información el notario podrá emitir la escritura de “declaración de obra nueva antigua”.
Finalmente, con la escritura de la declaración de obra nueva antigua, se podrá solicitar al registro de la propiedad la inscripción de la edificación.
¿Qué es la cédula de habitabilidad?
La cédula de habitabilidad es el documento administrativo que ratifica que una vivienda reúne las condiciones básicas para ser habitada, sin perjuicio de que en la misma se realicen otras actividades debidamente autorizadas.
¿Qué tipos de cédulas existen?
Cuando la cédula hace referencia a viviendas que ya han sido utilizadas antes, se llama cédula de segunda ocupación.
Los datos que incluye la cédula son:
- La dirección y ubicación de la vivienda.
- La superficie útil de la vivienda y de las habitaciones.
- Las estancias y espacios que componen la vivienda.
- El umbral máximo de ocupación.
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La identificación y titulación de la persona técnica que ha certificado la habitabilidad.
La cédula no incluye el nombre de la persona propietaria, sólo confirma que se puede vivir en la vivienda, con independencia de quien sea la persona propietaria o que viva.
¿En qué casos necesitarás una cédula de habitabilidad?
Necesitas la cédula para:
- Vender, alquilar o ceder el uso de una vivienda. Tanto en la primera transmisión como en las siguientes.
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Dar de alta los servicios de agua, electricidad, gas, telecomunicaciones y otros servicios.
La cédula no supone la legalización de las construcciones en términos de urbanismo.
¿Qué validez o duración tiene la cédula de habitabilidad?
La cédula es válida durante 15 años.
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¿Qué es un Certificado energético?
El certificado energético es una evaluación oficial que califica el rendimiento energético de un edificio, vivienda o instalación. Estas certificaciones proporcionan información detallada sobre el consumo de energía y las emisiones de CO₂ asociadas, permitiendo identificar áreas de mejora y promover el uso eficiente de recursos energéticos.
¿Cuál es la utilidad del Certificado energético?
Proporciona información útil al usuario final sobre el comportamiento energético del edificio o vivienda que quiere comprar o alquilar. Asimismo, también sirve para ofrecer opciones al usuario de cómo mejorar la eficiencia energética, mediante las recomendaciones presentes y una estimación de los plazos de recuperación de la inversión en los certificados de eficiencia energética de edificios existentes.
¿Desde cuándo es obligatorio el certificado de eficiencia energética de los edificios?
Desde el 1 de junio de 2013 para edificios o viviendas existentes que se vendan o alquilen. Desde el 1 de noviembre de 2007, para edificios de nueva construcción. Asimismo, edificios o partes de edificios en los que una autoridad pública ocupe una superficie útil total superior a 250 m2.
Desde el 3 de junio de 2021 se amplía el parque de edificios obligados a disponer del certificado de eficiencia energética siendo obligatorio para todos los edificios con una superficie útil total a 500m2 destinados a usos (administrativos, sanitario, comercial, residencial público, docente, cultural, actividades recreativas, restauración, transporte y deportivo). También los edificios o partes de edificios en los que se realicen reformas o ampliaciones y los que Edificios que tengan que realizar obligatoriamente la Inspección Técnica del Edificio o inspección equivalente.
¿Cuál es la vigencia del Certificado energético?
Tiene una validez máxima de 10 años, excepto cuando la calificación energética sea una G, entonces la validez máxima será de 5 años.
No es necesario un nuevo certificado antes de concluir este periodo. La propiedad podrá proceder voluntariamente a su actualización cuando considere que existen variaciones en aspectos del edificio que puedan modificar este certificado.
La Inspección Técnica de Edificios tiene, desde la entrada en vigor del Real Decreto 67/2015, carácter obligatorio en toda España.
¿En qué consiste la Inspección Técnica del edificio?
La inspección técnica de los edificios de viviendas (ITE) es una inspección visual del edifico realizada por un técnico competente , el cual valora y determina el estado del edificio en el momento de la inspección. Mediante esta inspección, el técnico redactará un Informe en el que describe el estado de conservación del edificio, sus desperfectos, su potencial de mejora energética y sus condiciones de accesibilidad y mejoras posibles. En este informe, el técnico clasificará las deficiencias que vaya detectando, según sean leves, importantes, graves o muy graves, estableciendo así su grado de afectación. En ningún caso tiene por objete detectar vicios ocultos.
¿Qué edificios están obligados a realizar una ITE?
Están obligados a pasar el informe de la Inspección Técnica del Edificio (ITE) todas las edificaciones en las cuales haya uno o varios inmuebles destinados a vivienda –ya sean casas unifamiliares, bloques de pisos, apartamentos, edificios, etc.– que tengan más de 45 años de antigüedad.
¿Cada cuantos años hay que realizar la ITE?
Dependerá de la vigencia del certificado de aptitud, en el cual se indica una fecha límite para volver a realizar la ITE. Dicha vigencia viene determinada por la calificación de las deficiencias identificadas en el edificio de la manera siguiente:
Edificios sin deficiencias o con deficiencias leves _ 10 años
Edificios con deficiencias importantes _ 6 años con la condición de que cada 2 años un técnico controle la evolución y el estado de las deficiencias identificadas como importantes. De forma que si estas empeoran y pasan a ser graves o muy graves el certificado pierde su vigencia.
Edificios con deficiencias graves o muy graves _ 3 años siempre y cuando se hayan tomado las medidas cautelares de urgencia indicadas en el informe de la ITE. Además cada 12 meses como mínimo un técnico deberá contralar la evolución y el estado de las deficiencias identificadas como graves o muy graves. De forma que si éstas empeoran y ponen en riesgo la estabilidad del edificio o la seguridad de las personas el certificado pierde su vigencia.
¿Qué se consigue con un Informe ITE?
Mediante la ITE, el técnico puede orientar a los propietarios sobre las actuaciones a realizar para cumplir con su deber de conservación y mantenimiento.
¿Qué pasos serán necesarios una vez realiza la ITE?
Una vez realizado el informe ITE, se procederá a su tramitación para solicitar el certificado de aptitud. La propiedad del edificio es el agente obligado a tramitarla, la cual lo puede hacer directamente o mediante un representante autorizado.
